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安全性
在你进入一个合作公寓后，申请过程就会对你有利。作为他们自由行动的吸引力的一部分，大多数公寓的申请不包括背景检查，而合作公寓通常会进行。因此，你可以非常确定你的合作公寓邻居会非常清洁。
稳定性
合作公寓通常，也许总是，有比银行更严格的财务要求。需要至少20%的首付，买家的债务收入比率必须低于30%，通常低于25%。
这些高级别的财务要求是纽约在2008年的住房危机没有像其他国家那样严重的部分原因。合作公寓基本上不允许银行发放激进的贷款。
这是一个重大的积极因素，因为你最不希望的就是你的大楼有一个被迫出售的人。当有人需要出售，尤其是在市场不好的时候，通常会以一个低价出售。一个被迫出售可以重新设定整个大楼的定价，因为这笔交易将成为未来的比价的一部分。
合作公寓的维护费用包括什么？
合作公寓的维护费用将物业税和公共费用合并为一个月付款。这与公寓不同，公寓会为每一项收到单独的账单。
这是一个付款，因为记住你实际上并不拥有公寓。你拥有的是一个大楼的股份，整个大楼收到的是物业税账单，而不是个别的业主。
维护费用通常是50%的物业税和50%的公共费用。每年年底，合作公寓的业主会从管理公司那里得到一份表格，告诉他们他们的物业税份额是多少。
维护费用中的公共费用用于运营大楼所需的一切 - 支付门卫，清洁走廊，处理垃圾等。
维护费用也可以包括计划的资本改进，如粉刷走廊或新的大堂。
什么是评估？
所有的合作公寓都有一个储备金。你可以把这个看作是大楼的支票账户，它用于支付日常费用。它也有一些额外的钱用于意外费用，但有时候这还不够。
例如，如果屋顶开始漏水，必须立即修复，而屋顶并不便宜。如果储备金不足，大多数合作公寓会实施一个"评估"。这是在每个股东的维护账单中增加一个额外的金额。
评估通常有一个特定的原因 - 上面的例子中的屋顶 - 和一个明确的结束日期。一旦费用支付完毕，评估就结束了。
评估也可以是自愿的。如果一个大楼想要重新装修走廊，他们可以选择用评估来支付。
合作公寓董事会的审批过程是什么？
获得合作公寓董事会的批准有三个部分 -
满足合作公寓的财务要求
几乎每个合作公寓都要求至少20%的首付。有些人把首付做到极致，实际上只允许现金购买。
但即使你有足够的现金，你仍然需要一个可接受的债务收入比率（或"DTI"）。这是董事
会衡量你偿还每月付款能力的方式。他们会把你所有的月付款加起来，然后除以你的月收入。
通常，月付款只是你的抵押贷款加上维护费用，但如果你有学生贷款，汽车租赁等，所有这些也会被包括在内。
大多数合作公寓希望这个数字低于30%或甚至25%。如果比例更高，一些大楼可能仍然允许你购买，如果你在交易结束时将一年或两年的维护付款存入托管账户。这通常被考虑用于那些有很多资产但收入很少的人。
最后一个指标是“交易结束后的流动性”。这就是你在交易结束后还能有多少个月的付款在现金、股票和其他流动资产中。任何你不应该出售的东西（比如退休储蓄）或者难以出售的东西（比如房地产）可能都不会被考虑。大多数大楼希望看到12个月或24个月的交易结束后的流动性。
合作公寓有这些严格的财务要求是为了避免被迫出售。如果有人竭尽全力购买他们能买到的最贵的公寓，然后在交易结束后的第二天失去了工作，他们就必须出售。这对所有人来说都是一个糟糕的结果 - 买家，其他股东和董事会。
完成合作公寓的购买申请
大多数合作公寓的申请需要：
完成购买申请，详细说明交易和参与方
签署的销售合同副本
至少包含每个账户最近的报表的全面财务报表
2+个人参考信
2+专业参考信
房东参考信
雇住验证信
过去两年的完整联邦所得税退税单
授权进行信用和背景检查
对房屋规则的确认
铅漆，床虱和喷水器披露
如果有融资，贷款申请，承诺信和承认协议
申请费，搬入押金和其他费用的支票
在审查你的申请后，董事会有三个选择 - 提问，邀请你参加面试或拒绝申请。如果你的购买将被拒绝，通常是在这个阶段。
通过合作公寓董事会面试
合作公寓董事会的面试有坏名声，但并不那么糟糕。虽然你应该准备好进行全面的，类似工作的面试，但通常董事会只是想欢迎你来到大楼。他们可能会问你关于你自己或你的申请的问题，但如果有任何重大问题，他们可能会在安排面试之前解决。董事会成员不想浪费他们的时间，所以能够进行董事会面试是一个非常鼓舞人心的步骤。
我如何对合作公寓出价？
由于房源经纪人需要对你能满足董事会的财务要求有信心，所以对合作公寓出价需要更多的信息。除了实际的报价和抵押贷款预批准，你还需要提交一个REBNY财务报表。这提供了你财务状况的快照。
如果房源经纪人或卖家有问题，你必须回答他们。他们需要对他们接受的任何报价能够得到董事会的批准有信心。
我们有一个客户在房源经纪人问他们为什么收入那么高但资产有限时感到恼火。我们理解双方的立场。客户觉得这个问题侵犯了他们的隐私，但房源经纪人知道董事会会问这个问题。简单地说，合作公寓的申请过程并不适合每个人。
请记住，在这个阶段要求的任何信息也将在董事会申请中，房源经纪人将会审查。
为什么合作公寓的买家通常会被拒绝？
当董事会拒绝一个申请人时，他们不必（通常也不会）给出任何理由。卖家甚至得不到解释。虽然我们没有数据来支持这一点，但我们的经验告诉我们，大多数拒绝是出于财务原因。
例如，假设需要30%的DTI，但一个DTI为32%的买家给出了一个非常强的报价。卖家可能会冒险，希望他们能得到批准。或者，也许买家的DTI平均值低于30%，但是年度波动很大。董事会可能认为这太冒险了。
董事会也希望看到好的参考信 - 个人和专业的。如果信中的某些内容让董事会感到不舒服，他们可能会犹豫是否接受申请。一个
好的参考信应该是积极的，但也要真实。如果你的参考信过于肤浅或者看起来像是你的朋友匆忙写的，那么董事会可能会对你的申请有所保留。
我应该使用房地产经纪人购买合作公寓吗？
我们当然会说是的，但这是为什么。
首先，买家经纪人是免费的。卖家支付所有经纪人费用，无论买家有没有经纪人。如果你没有经纪人，卖家的经纪人将保留所有佣金。
其次，买家经纪人可以帮助你避免一些常见的陷阱。他们知道哪些大楼有严格的财务要求，哪些大楼有严格的宠物政策，哪些大楼有严格的转租政策等等。他们也可以帮助你准备董事会申请和面试。
最后，买家经纪人可以帮助你谈判。他们知道市场，知道什么是公平的价格，知道什么是合理的条款和条件。他们可以帮助你制定出价策略，然后执行这个策略。
总的来说，购买合作公寓是一个复杂的过程，有很多潜在的陷阱。一个好的买家经纪人可以帮助你避免这些陷阱，让你的购买过程更顺利。
